La participación de ciudadanos extranjeros en el mercado inmobiliario español es una realidad consolidada. En los últimos años, las operaciones realizadas por compradores internacionales se han mantenido estables, representando una parte significativa del total de compraventas de vivienda, especialmente en zonas con alta demanda como Cataluña y, en particular, Girona.
Sin embargo, cuando quien vende la propiedad es un extranjero no residente, surgen dudas habituales: ¿el proceso es distinto al de un propietario residente?, ¿qué documentación se exige?, ¿qué impuestos hay que pagar y quién debe gestionarlos?
Desde Rosesinmo se analiza el procedimiento completo para la venta de una vivienda en España por parte de propietarios que viven en el extranjero, detallando los trámites necesarios, la documentación obligatoria y las obligaciones fiscales vigentes en 2026, así como aclarando las preguntas más frecuentes que suelen surgir durante el proceso.
¿Qué se considera un extranjero no residente en España?
Según los criterios establecidos por la Agencia Tributaria, una persona es considerada residente fiscal en España cuando cumple al menos una de las siguientes condiciones:
- Permanece en territorio español más de 183 días durante un año natural, de forma continuada o no.
- Tiene en España el centro principal de sus actividades económicas o la base de sus intereses financieros.
Por tanto, los ciudadanos extranjeros que no cumplen ninguno de estos requisitos son considerados no residentes a efectos fiscales. Esta condición es especialmente relevante en el ámbito inmobiliario, ya que determina el régimen fiscal aplicable y afecta directamente al cálculo y la liquidación de los impuestos derivados de la venta de una vivienda en España, incluidos los que se aplican en comunidades autónomas como Cataluña.
Para que una persona sea considerada residente fiscal en España y tribute como tal, debe permanecer más de 183 días al año en el territorio español o cumplir los criterios establecidos por la normativa tributaria.
¿Qué hay que tener en cuenta al vender una vivienda siendo extranjero?
Cuando el propietario de un inmueble es un extranjero no residente, la operación de venta presenta algunas particularidades frente a una compraventa habitual entre residentes fiscales en España. Aunque el procedimiento general es similar, existen diferencias clave en materia de documentación, representación legal y fiscalidad que deben tenerse en cuenta desde el inicio.
A continuación, se detallan los principales pasos que debe seguir un vendedor no residente para vender un piso en España, ya sea en Girona o en cualquier otro punto del territorio nacional:
Reunir la documentación necesaria para vender una vivienda
El vendedor extranjero no residente debe presentar la misma documentación que cualquier propietario que venda un inmueble en España. No obstante, es fundamental asegurarse de que todos los documentos estén vigentes y actualizados. Habitualmente, la documentación requerida es la siguiente:
- Escritura de propiedad o título de compraventa, que acredita la titularidad del inmueble.
- NIE en vigor (Número de Identificación de Extranjero), imprescindible para cualquier trámite fiscal o notarial.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para la venta de viviendas en Cataluña.
- Últimos recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Últimas facturas de suministros (agua, luz, gas), que acreditan que no existen deudas pendientes.
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios, emitido por el administrador o presidente.
- Nota simple del Registro de la Propiedad, que permite comprobar la situación jurídica del inmueble (titularidad, cargas o hipotecas).
Firmar el contrato de arras con el comprador
Al igual que en cualquier operación de compraventa inmobiliaria, es habitual formalizar un contrato de arras entre el comprador y el vendedor. Este documento tiene como objetivo reservar la vivienda, fijar el precio acordado y establecer las condiciones principales de la operación, así como los plazos para la firma de la escritura pública.
Aunque la firma del contrato de arras no es obligatoria por ley, sí es altamente recomendable, especialmente cuando el vendedor es extranjero no residente y reside fuera de España. En estos casos, contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario con experiencia en operaciones con no residentes permite garantizar que el contrato recoja correctamente las obligaciones de ambas partes y evite posibles incidencias durante el proceso de venta.
Firmar la escritura de compraventa ante notario
La transmisión oficial de la propiedad se produce el día de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. En ese acto, el comprador abona el precio pactado, se formaliza el cambio de titularidad y se realiza la entrega de llaves, siguiendo el procedimiento habitual en cualquier compraventa inmobiliaria en España.
En el caso de vendedores extranjeros no residentes que no puedan desplazarse para asistir personalmente a la firma, es posible delegar la representación en otra persona mediante un poder notarial. Este documento permite que un representante legal firme la escritura en nombre del propietario, una opción frecuente y plenamente válida cuando la venta se gestiona desde el extranjero.
Pagar los impuestos como extranjero no residente
La fiscalidad es uno de los aspectos más relevantes a tener en cuenta cuando el propietario que vende una vivienda en España es un extranjero no residente. A diferencia de los residentes fiscales, que tributan por el IRPF, los no residentes deben declarar la ganancia obtenida a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Este impuesto grava la ganancia patrimonial generada por la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición del inmueble, teniendo en cuenta los gastos y tributos deducibles conforme a la normativa vigente. Además, en las ventas realizadas por no residentes, la ley establece una retención obligatoria que debe practicar el comprador en el momento de la operación, y que se descuenta posteriormente del importe final a regularizar por el vendedor.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) debe ser declarado por aquellas personas físicas que no tienen residencia fiscal en España y obtienen ingresos o beneficios derivados de bienes inmuebles situados en territorio español, como ocurre en la venta de una vivienda.
Tal y como establece la Agencia Tributaria, el tipo impositivo aplicable sobre la ganancia patrimonial obtenida en la operación varía en función del país de residencia fiscal del vendedor:
- 19 % para contribuyentes residentes en un país de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o en Suiza.
- 24 % para contribuyentes residentes en otros países.
Estos porcentajes se aplican sobre la ganancia neta resultante de la venta, una vez considerados los gastos y tributos deducibles conforme a la normativa vigente, y deben regularizarse a través del correspondiente modelo tributario ante la Administración española.
Retención del 3 % en la venta de viviendas por no residentes
En las operaciones de compraventa en las que el vendedor es un extranjero no residente, la normativa fiscal española establece una retención obligatoria del 3 % sobre el precio total de la venta. Esta retención no la realiza el vendedor, sino el comprador, que debe ingresarla directamente en Hacienda mediante el Modelo 211 en el plazo legalmente establecido.
Posteriormente, el vendedor no residente debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta a través del Modelo 210, pudiendo deducir el importe ya retenido. En función del resultado de la declaración, podrá tener que abonar la diferencia o, en su caso, solicitar la devolución del exceso retenido.
El objetivo de esta retención del 3 % es garantizar que la Agencia Tributaria pueda recaudar una parte del impuesto correspondiente, minimizando el riesgo de impago cuando el propietario vendedor no reside en España y no presenta la declaración voluntariamente.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal, técnicamente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se devenga cuando, como consecuencia de la venta, se produce un incremento del valor del suelo urbano desde la adquisición del inmueble hasta su transmisión.
Este impuesto es de carácter municipal y debe abonarlo el vendedor, con independencia de su nacionalidad o lugar de residencia fiscal. Por tanto, los extranjeros no residentes también están obligados a liquidarlo cuando se acredita que ha existido un aumento del valor del terreno, de acuerdo con el sistema de cálculo vigente tras las reformas aplicables hasta 2026.
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