La participació de ciutadans estrangers en el mercat immobiliari espanyol és una realitat consolidada. En els darrers anys, les operacions realitzades per compradors internacionals s’han mantingut estables i representen una part significativa del total de compravendes d’habitatge, especialment en zones amb una alta demanda com Catalunya i, en particular, Girona.
Tanmateix, quan qui ven la propietat és un estranger no resident, sorgeixen dubtes habituals: el procés és diferent del d’un propietari resident?, quina documentació és necessària?, quins impostos s’han de pagar i qui s’ha d’encarregar de gestionar-los?
Des de Rosesinmo s’analitza el procediment complet per a la venda d’un habitatge a Espanya per part de propietaris que viuen a l’estranger, detallant els tràmits necessaris, la documentació obligatòria i les obligacions fiscals vigents el 2026, així com aclarint les preguntes més freqüents que solen sorgir durant el procés.
Què es considera un estranger no resident a Espanya?
Segons els criteris establerts per l’Agència Tributària, una persona és considerada resident fiscal a Espanya quan compleix almenys una de les condicions següents:
- Roman en territori espanyol més de 183 dies durant un any natural, de manera continuada o no.
- Té a Espanya el centre principal de les seves activitats econòmiques o la base dels seus interessos financers.
Per tant, els ciutadans estrangers que no compleixen cap d’aquests requisits són considerats no residents a efectes fiscals. Aquesta condició és especialment rellevant en l’àmbit immobiliari, ja que determina el règim fiscal aplicable i afecta directament el càlcul i la liquidació dels impostos derivats de la venda d’un habitatge a Espanya, inclosos els que s’apliquen en comunitats autònomes com Catalunya.
Perquè una persona sigui considerada resident fiscal a Espanya i tributi com a tal, ha de romandre més de 183 dies l’any en territori espanyol o complir els criteris establerts per la normativa tributària.
Què cal tenir en compte en vendre un habitatge sent estranger?
Quan el propietari d’un immoble és un estranger no resident, l’operació de venda presenta algunes particularitats respecte a una compravenda habitual entre residents fiscals a Espanya. Tot i que el procediment general és similar, existeixen diferències clau en matèria de documentació, representació legal i fiscalitat que cal tenir en compte des de l’inici.
A continuació, es detallen els principals passos que ha de seguir un venedor no resident per vendre un pis a Espanya, ja sigui a Girona o en qualsevol altre punt del territori nacional:
Reunir la documentació necessària per vendre un habitatge
El venedor estranger no resident ha de presentar la mateixa documentació que qualsevol propietari que vengui un immoble a Espanya. No obstant això, és fonamental assegurar-se que tots els documents estiguin vigents i actualitzats. Habitualment, la documentació requerida és la següent:
- Escriptura de propietat o títol de compravenda, que acredita la titularitat de l’immoble.
- NIE en vigor (Número d’Identificació d’Estranger), imprescindible per a qualsevol tràmit fiscal o notarial.
- Certificat d’eficiència energètica, obligatori per a la venda d’habitatges a Catalunya.
- Últims rebuts de l’IBI (Impost sobre Béns Immobles).
- Últimes factures dels subministraments (aigua, llum, gas), que acrediten que no existeixen deutes pendents.
- Certificat d’estar al corrent de pagament amb la comunitat de propietaris, emès per l’administrador o el president.
- Nota simple del Registre de la Propietat, que permet comprovar la situació jurídica de l’immoble (titularitat, càrregues o hipoteques).
Signar el contracte d’arres amb el comprador
Igual que en qualsevol operació de compravenda immobiliària, és habitual formalitzar un contracte d’arres entre el comprador i el venedor. Aquest document té com a objectiu reservar l’habitatge, fixar el preu acordat i establir les condicions principals de l’operació, així com els terminis per a la signatura de l’escriptura pública.
Tot i que la signatura del contracte d’arres no és obligatòria per llei, és altament recomanable, especialment quan el venedor és estranger no resident i resideix fora d’Espanya. En aquests casos, comptar amb l’assessorament d’un agent immobiliari amb experiència en operacions amb no residents permet garantir que el contracte reculli correctament les obligacions de totes dues parts i eviti possibles incidències durant el procés de venda.
Signar l’escriptura de compravenda davant notari
La transmissió oficial de la propietat es produeix el dia de la signatura de l’escriptura pública de compravenda davant notari. En aquest acte, el comprador abona el preu pactat, es formalitza el canvi de titularitat i es realitza el lliurament de les claus, seguint el procediment habitual en qualsevol compravenda immobiliària a Espanya.
En el cas de venedors estrangers no residents que no puguin desplaçar-se per assistir personalment a la signatura, és possible delegar la representació en una altra persona mitjançant un poder notarial. Aquest document permet que un representant legal signi l’escriptura en nom del propietari, una opció habitual i plenament vàlida quan la venda es gestiona des de l’estranger.
Pagar els impostos com a estranger no resident
La fiscalitat és un dels aspectes més rellevants a tenir en compte quan el propietari que ven un habitatge a Espanya és un estranger no resident. A diferència dels residents fiscals, que tributen per l’IRPF, els no residents han de declarar el guany obtingut a través de l’Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR).
Aquest impost grava el guany patrimonial generat per la diferència entre el preu de venda i el valor d’adquisició de l’immoble, tenint en compte les despeses i tributs deduïbles conforme a la normativa vigent. A més, en les vendes realitzades per no residents, la llei estableix una retenció obligatòria que ha de practicar el comprador en el moment de l’operació, i que es descompta posteriorment de l’import final a regularitzar pel venedor.
Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR)
L’Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR) ha de ser declarat per aquelles persones físiques que no tenen residència fiscal a Espanya i obtenen ingressos o beneficis derivats de béns immobles situats en territori espanyol, com succeeix en la venda d’un habitatge.
Tal com estableix l’Agència Tributària, el tipus impositiu aplicable sobre el guany patrimonial obtingut en l’operació varia en funció del país de residència fiscal del venedor:
- 19 % per a contribuents residents en un país de la Unió Europea, de l’Espai Econòmic Europeu o a Suïssa.
- 24 % per a contribuents residents en altres països.
Aquests percentatges s’apliquen sobre el guany net resultant de la venda, un cop considerades les despeses i tributs deduïbles conforme a la normativa vigent, i s’han de regularitzar mitjançant el corresponent model tributari davant l’Administració espanyola.
Retenció del 3 % en la venda d’habitatges per no residents
En les operacions de compravenda en què el venedor és un estranger no resident, la normativa fiscal espanyola estableix una retenció obligatòria del 3 % sobre el preu total de la venda. Aquesta retenció no la realitza el venedor, sinó el comprador, que ha d’ingressar-la directament a Hisenda mitjançant el Model 211 dins del termini legalment establert.
Posteriorment, el venedor no resident ha de declarar el guany o la pèrdua patrimonial derivada de la venda a través del Model 210, podent deduir l’import ja retingut. En funció del resultat de la declaració, pot haver d’abonar la diferència o, si escau, sol·licitar la devolució de l’excés retingut.
L’objectiu d’aquesta retenció del 3 % és garantir que l’Agència Tributària pugui recaptar una part de l’impost corresponent, minimitzant el risc d’impagament quan el propietari venedor no resideix a Espanya i no presenta la declaració voluntàriament.
Plusvàlua municipal (IIVTNU)
La plusvàlua municipal, tècnicament denominada Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), es merita quan, com a conseqüència de la venda, es produeix un increment del valor del sòl urbà des de l’adquisició de l’immoble fins a la seva transmissió.
Aquest impost és de caràcter municipal i l’ha d’abonar el venedor, amb independència de la seva nacionalitat o lloc de residència fiscal. Per tant, els estrangers no residents també estan obligats a liquidar-lo quan s’acredita que ha existit un augment del valor del terreny, d’acord amb el sistema de càlcul vigent després de les reformes aplicables fins al 2026.
🔍Estàs buscant propietats o estàs volent vendre la teva?
A dia d'avui tenim més de 400 Immobles en venda a Roses i la Costa Brava
Som membres del col·legi d'agents de la propietat immobiliària de Girona i formem part de l'Associació CBRAI: més de 33 immobiliàries professionals al vostre servei, la vostra propietat estarà a la venda a les millors agències a Roses i Empuriabrava.
📲📩 Contacta'ns i t'ajudem en tot el procés
•INFO & CONTACT•
📩 ventas@roses.net
📞 +34 972 25 79 99
📲 Només Whatsapp