La participation de citoyens étrangers au marché immobilier espagnol est une réalité bien établie. Ces dernières années, les transactions réalisées par des acheteurs internationaux sont restées stables et représentent une part significative de l’ensemble des ventes immobilières, notamment dans les zones à forte demande comme la Catalogne et, en particulier, Gérone.
Cependant, lorsque le vendeur du bien est un étranger non résident, des questions fréquentes se posent : la procédure est-elle différente de celle applicable à un propriétaire résident ? Quels documents sont requis ? Quels impôts doivent être payés et qui doit s’en charger ?
Rosesinmo analyse la procédure complète de vente d’un bien immobilier en Espagne par des propriétaires résidant à l’étranger, en détaillant les démarches nécessaires, la documentation obligatoire et les obligations fiscales en vigueur en 2026, tout en apportant des réponses aux questions les plus courantes qui surviennent au cours du processus.
Qui est considéré comme un étranger non résident en Espagne ?
Selon les critères établis par l’administration fiscale espagnole, une personne est considérée comme résidente fiscale en Espagne lorsqu’elle remplit au moins l’une des conditions suivantes :
- Elle séjourne sur le territoire espagnol plus de 183 jours par année civile, de manière continue ou non.
- Elle a en Espagne le centre principal de ses activités économiques ou la base de ses intérêts financiers.
Ainsi, les ressortissants étrangers qui ne remplissent aucune de ces conditions sont considérés comme non-résidents à des fins fiscales. Ce statut est particulièrement important dans le secteur immobilier, car il détermine le régime fiscal applicable et influence directement le calcul et le paiement des impôts liés à la vente d’un bien immobilier en Espagne, y compris ceux applicables dans des communautés autonomes comme la Catalogne.
Pour qu’une personne soit considérée comme résidente fiscale en Espagne et y soit imposée comme telle, elle doit séjourner plus de 183 jours par an sur le territoire espagnol ou satisfaire aux critères établis par la réglementation fiscale.
Que faut-il prendre en compte lors de la vente d’un bien immobilier en tant qu’étranger ?
Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier est un étranger non résident, l’opération de vente présente certaines particularités par rapport à une transaction immobilière classique entre résidents fiscaux en Espagne. Bien que la procédure générale soit similaire, il existe des différences essentielles en matière de documentation, de représentation légale et de fiscalité, qui doivent être prises en compte dès le début.
Vous trouverez ci-dessous les principales étapes qu’un vendeur non résident doit suivre pour vendre un bien immobilier en Espagne, que ce soit à Gérone ou ailleurs sur le territoire national :
Réunir la documentation nécessaire pour vendre un bien immobilier
Le vendeur étranger non résident doit fournir la même documentation que tout autre propriétaire vendant un bien immobilier en Espagne. Il est toutefois essentiel de s’assurer que tous les documents soient valides et à jour. En règle générale, les documents requis sont les suivants :
- Acte de propriété ou acte d’achat, attestant la propriété du bien.
- NIE en cours de validité (Numéro d’Identification d’Étranger), indispensable pour toute démarche fiscale ou notariale.
- Certificat de performance énergétique, obligatoire pour la vente de logements en Catalogne.
- Derniers avis de taxe foncière (IBI).
- Dernières factures de services publics (eau, électricité, gaz), attestant l’absence de dettes en cours.
- Certificat attestant que les charges de copropriété sont à jour, délivré par l’administrateur ou le président de la copropriété.
- Extrait du Registre de la Propriété (nota simple), permettant de vérifier la situation juridique du bien (propriété, charges ou hypothèques).
Signer le contrat d’arrhes avec l’acheteur
Comme dans toute transaction immobilière, il est courant de formaliser un contrat d’arrhes entre l’acheteur et le vendeur. Ce document a pour objectif de réserver le bien, de fixer le prix convenu et de définir les principales conditions de la transaction, ainsi que les délais pour la signature de l’acte authentique.
Bien que la signature d’un contrat d’arrhes ne soit pas légalement obligatoire, elle est fortement recommandée, en particulier lorsque le vendeur est un étranger non résident et réside hors d’Espagne. Dans ces cas, l’accompagnement par un agent immobilier expérimenté dans les transactions avec des non-résidents permet de s’assurer que le contrat reflète correctement les obligations des deux parties et d’éviter d’éventuelles difficultés au cours du processus de vente.
Signer l’acte de vente devant notaire
Le transfert officiel de propriété a lieu le jour de la signature de l’acte authentique de vente devant notaire. À cette occasion, l’acheteur verse le prix convenu, le changement de propriétaire est formalisé et la remise des clés est effectuée, conformément à la procédure habituelle des ventes immobilières en Espagne.
Si le vendeur étranger non résident ne peut pas se déplacer pour assister personnellement à la signature, il peut déléguer sa représentation à une autre personne au moyen d’une procuration notariale. Ce document permet à un représentant légal de signer l’acte au nom du propriétaire, une solution courante et parfaitement valable lorsque la vente est gérée depuis l’étranger.
Payer les impôts en tant qu’étranger non résident
La fiscalité est l’un des aspects les plus importants à prendre en compte lorsque le vendeur d’un bien immobilier en Espagne est un étranger non résident. Contrairement aux résidents fiscaux, qui sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), les non-résidents doivent déclarer le gain réalisé au titre de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR).
Cet impôt porte sur la plus-value immobilière, calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition du bien, en tenant compte des frais et taxes déductibles conformément à la réglementation en vigueur. En outre, pour les ventes réalisées par des non-résidents, la loi prévoit une retenue obligatoire, effectuée par l’acheteur au moment de la transaction, qui est ensuite déduite du montant final à régler par le vendeur.
Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)
L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) doit être déclaré par les personnes physiques qui n’ont pas leur résidence fiscale en Espagne et qui perçoivent des revenus ou des gains provenant de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol, comme c’est le cas lors de la vente d’un bien immobilier.
Conformément aux dispositions de l’administration fiscale espagnole, le taux d’imposition applicable à la plus-value réalisée varie en fonction du pays de résidence fiscale du vendeur :
- 19 % pour les contribuables résidant dans un pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou en Suisse.
- 24 % pour les contribuables résidant dans d’autres pays.
Ces taux s’appliquent à la plus-value nette résultant de la vente, après prise en compte des frais et taxes déductibles selon la réglementation en vigueur, et doivent être déclarés au moyen du formulaire fiscal correspondant auprès de l’administration espagnole.
Retenue de 3 % lors de la vente de biens immobiliers par des non-résidents
Lors des ventes immobilières où le vendeur est un étranger non résident, la réglementation fiscale espagnole prévoit une retenue obligatoire de 3 % sur le prix total de vente. Cette retenue n’est pas effectuée par le vendeur, mais par l’acheteur, qui doit la verser directement à l’administration fiscale au moyen du formulaire Modelo 211, dans le délai légal prévu.
Par la suite, le vendeur non résident doit déclarer la plus-value ou la moins-value résultant de la vente via le formulaire Modelo 210, en déduisant le montant déjà retenu. Selon le résultat de la déclaration, il pourra être tenu de verser un complément ou, le cas échéant, de demander le remboursement de l’excédent retenu.
L’objectif de cette retenue de 3 % est de garantir que l’administration fiscale espagnole perçoive une partie de l’impôt dû, en limitant le risque de non-paiement lorsque le vendeur ne réside pas en Espagne et ne dépose pas volontairement sa déclaration.
Plus-value municipale (IIVTNU)
La plus-value municipale, officiellement appelée Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains de Nature Urbaine (IIVTNU), est due lorsqu’à la suite de la vente, il y a une augmentation de la valeur du terrain urbain entre la date d’acquisition du bien et sa cession.
Cet impôt est de nature municipale et doit être acquitté par le vendeur, indépendamment de sa nationalité ou de son lieu de résidence fiscale. Ainsi, les étrangers non résidents sont également tenus de le payer lorsqu’une augmentation de la valeur du terrain est constatée, conformément au système de calcul en vigueur à la suite des réformes applicables jusqu’en 2026.
🔍Vous êtes à la recherche de propriétés ou vous souhaitez vendre la vôtre?
Aujourd'hui, nous avons plus de 400 propriétés à vendre à Roses et sur la Costa Brava
Nous sommes membres du Collège des Agents Immobiliers de Gérone et nous faisons partie de l'Association CBRAI : plus de 33 agents immobiliers professionnels à votre service, votre bien sera en vente dans les meilleures agences de Roses et d'Empuriabrava.
📲📩 Contactez-nous et nous vous aiderons avec tout la documentation.
•INFO & CONTACT•
📩 ventas@roses.net
📞 +34 972 25 79 99
📲 Seul Whatsapp