Freitag, 1. Mai 2026
Die Beteiligung ausländischer Staatsbürger am spanischen Immobilienmarkt ist eine gefestigte Realität. In den letzten Jahren ist die Zahl der Transaktionen durch internationale Käufer stabil geblieben und stellt einen bedeutenden Anteil am gesamten Immobilienverkaufsvolumen dar, insbesondere in Regionen mit hoher Nachfrage wie Katalonien und vor allem in Girona.
Wenn jedoch der Eigentümer, der die Immobilie verkauft, ein ausländischer Nichtansässiger ist, tauchen häufig Fragen auf: Ist der Verkaufsprozess anders als bei einem in Spanien ansässigen Eigentümer? Welche Unterlagen sind erforderlich? Welche Steuern fallen an und wer ist für deren Abwicklung zuständig?
Rosesinmo analysiert das vollständige Verfahren für den Verkauf einer Immobilie in Spanien durch Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland und erläutert die erforderlichen Schritte, die verpflichtende Dokumentation sowie die im Jahr 2026 geltenden steuerlichen Verpflichtungen, wobei auch die häufigsten Fragen geklärt werden, die während des Prozesses auftreten.
Wer gilt in Spanien als ausländischer Nichtansässiger?
Nach den von der spanischen Steuerbehörde festgelegten Kriterien gilt eine Person als steuerlich in Spanien ansässig, wenn sie mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt:
- Sie hält sich mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr im spanischen Staatsgebiet auf, zusammenhängend oder nicht.
- Sie hat in Spanien den Hauptmittelpunkt ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten oder den Schwerpunkt ihrer finanziellen Interessen.
Ausländische Staatsangehörige, die keine dieser Voraussetzungen erfüllen, gelten daher steuerlich als Nichtansässige. Diese Einstufung ist insbesondere im Immobilienbereich von großer Bedeutung, da sie das anzuwendende Steuersystem bestimmt und sich unmittelbar auf die Berechnung und Abführung der Steuern aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien auswirkt, einschließlich der in autonomen Gemeinschaften wie Katalonien geltenden Abgaben.
Damit eine Person als steuerlich ansässig in Spanien gilt und dort entsprechend besteuert wird, muss sie mehr als 183 Tage pro Jahr im spanischen Staatsgebiet verbringen oder die in der Steuergesetzgebung festgelegten Kriterien erfüllen.
Was ist beim Verkauf einer Immobilie als Ausländer zu beachten?
Ist der Eigentümer einer Immobilie ein ausländischer Nichtansässiger, weist der Verkaufsprozess einige Besonderheiten im Vergleich zu einer üblichen Immobilientransaktion zwischen in Spanien steuerlich Ansässigen auf. Obwohl das allgemeine Verfahren ähnlich ist, bestehen wesentliche Unterschiede in Bezug auf Dokumentation, rechtliche Vertretung und Besteuerung, die von Beginn an berücksichtigt werden sollten.
Im Folgenden werden die wichtigsten Schritte erläutert, die ein nicht ansässiger Verkäufer befolgen muss, um eine Wohnung oder ein Haus in Spanien zu verkaufen – sei es in Girona oder in einem anderen Teil des Landes:
Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen für den Immobilienverkauf
Ein ausländischer Nichtansässiger muss grundsätzlich dieselben Unterlagen vorlegen wie jeder andere Immobilieneigentümer in Spanien. Es ist jedoch besonders wichtig, dass alle Dokumente gültig und aktuell sind. In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt:
- Eigentumsurkunde oder Kaufvertrag, der das Eigentum an der Immobilie nachweist.
- Gültige NIE (Ausländeridentifikationsnummer), erforderlich für alle steuerlichen und notariellen Vorgänge.
- Energieeffizienzzertifikat, in Katalonien verpflichtend für den Verkauf von Wohnimmobilien.
- Letzte Grundsteuerbescheide IBI (Vermögenssteuer).
- Letzte Rechnungen der Versorgungsleistungen (Wasser, Strom, Gas), als Nachweis, dass keine offenen Forderungen bestehen.
- Bescheinigung über die Beitragsfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft, ausgestellt vom Verwalter oder Präsidenten.
- Einfacher Grundbuchauszug (Nota simple) aus dem Grundbuch, zur Überprüfung der rechtlichen Situation der Immobilie (Eigentum, Belastungen oder Hypotheken).
Abschluss des Anzahlungsvertrags (Arras-Vertrag) mit dem Käufer
Wie bei jeder Immobilientransaktion ist es üblich, zwischen Käufer und Verkäufer einen Anzahlungs- bzw. Arras-Vertrag abzuschließen. Dieser dient dazu, die Immobilie zu reservieren, den vereinbarten Kaufpreis festzulegen und die wesentlichen Bedingungen der Transaktion sowie die Fristen für die notarielle Beurkundung zu regeln.
Obwohl der Abschluss eines Arras-Vertrags gesetzlich nicht verpflichtend ist, wird er dringend empfohlen – insbesondere dann, wenn der Verkäufer ein ausländischer Nichtansässiger ist und außerhalb Spaniens lebt. Die Unterstützung durch einen Immobilienmakler mit Erfahrung in Transaktionen mit Nichtansässigen hilft dabei, die Rechte und Pflichten beider Parteien korrekt festzuhalten und mögliche Probleme im Verkaufsprozess zu vermeiden.
Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde
Die offizielle Übertragung des Eigentums erfolgt am Tag der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde. Bei diesem Termin zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis, der Eigentumswechsel wird formalisiert und die Schlüsselübergabe findet statt – entsprechend dem üblichen Ablauf bei Immobilienverkäufen in Spanien.
Kann ein ausländischer Nichtansässiger nicht persönlich zur Unterzeichnung erscheinen, besteht die Möglichkeit, eine andere Person mittels notarieller Vollmacht zu bevollmächtigen. Diese erlaubt es einem rechtlichen Vertreter, die Urkunde im Namen des Eigentümers zu unterzeichnen – eine gängige und rechtlich voll wirksame Lösung, wenn der Verkauf aus dem Ausland abgewickelt wird.
Zahlung der Steuern als ausländischer Nichtansässiger
Die Besteuerung ist einer der wichtigsten Aspekte beim Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen ausländischen Nichtansässigen. Während steuerlich Ansässige der Einkommensteuer (IRPF) unterliegen, müssen Nichtansässige den erzielten Gewinn über die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) erklären.
Diese Steuer erfasst den Veräußerungsgewinn, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie ergibt, unter Berücksichtigung der nach geltendem Recht abzugsfähigen Kosten und Steuern. Zusätzlich schreibt das Gesetz bei Verkäufen durch Nichtansässige eine verpflichtende Quellensteuer vor, die der Käufer zum Zeitpunkt der Transaktion einbehält und die später vom Verkäufer bei der endgültigen Steuerabrechnung angerechnet wird.
Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)
Die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) ist von natürlichen Personen zu erklären, die keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben, aber Einkünfte oder Gewinne aus in Spanien gelegenen Immobilien erzielen, wie dies beim Verkauf einer Wohnimmobilie der Fall ist.
Gemäß den Vorgaben der spanischen Steuerbehörde hängt der auf den Veräußerungsgewinn anzuwendende Steuersatz vom steuerlichen Wohnsitzland des Verkäufers ab:
- 19 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in einem Land der Europäischen Union, des Europäischen Wirtschaftsraums oder in der Schweiz.
- 24 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in anderen Staaten.
Diese Steuersätze werden auf den Nettoveräußerungsgewinn angewendet, nachdem die zulässigen Kosten und Steuern berücksichtigt wurden, und müssen über das entsprechende Steuerformular gegenüber der spanischen Steuerverwaltung erklärt werden.
3-%-Quellensteuer beim Verkauf von Immobilien durch Nichtansässige
Bei Immobilienverkäufen, bei denen der Verkäufer ein ausländischer Nichtansässiger ist, schreibt das spanische Steuerrecht eine verpflichtende Quellensteuer von 3 % auf den gesamten Verkaufspreis vor. Diese Steuer wird nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer einbehalten und innerhalb der gesetzlichen Frist mittels des Formulars Modelo 211 an das Finanzamt abgeführt.
Anschließend muss der nicht ansässige Verkäufer den Veräußerungsgewinn oder -verlust über das Formular Modelo 210 erklären und kann dabei den bereits einbehaltenen Betrag anrechnen. Je nach Ergebnis der Steuererklärung kann eine Nachzahlung erforderlich sein oder eine Rückerstattung des zu viel einbehaltenen Betrags beantragt werden.
Ziel dieser 3-%-Quellensteuer ist es, sicherzustellen, dass die spanische Steuerbehörde einen Teil der geschuldeten Steuer einzieht und das Risiko eines Steuerausfalls minimiert, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist und keine freiwillige Erklärung abgibt.
Kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU)
Die sogenannte kommunale Wertzuwachssteuer, offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), fällt an, wenn sich infolge des Verkaufs ein Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und der Veräußerung ergibt.
Diese Steuer ist kommunaler Natur und wird vom Verkäufer geschuldet – unabhängig von dessen Staatsangehörigkeit oder steuerlichem Wohnsitz. Daher sind auch ausländische Nichtansässige zur Zahlung verpflichtet, sofern ein Wertzuwachs des Grundstücks nachgewiesen wird, gemäß dem bis 2026 geltenden Berechnungssystem nach den entsprechenden gesetzlichen Reformen.
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