De deelname van buitenlandse burgers aan de Spaanse vastgoedmarkt is een gevestigde realiteit. In de afgelopen jaren zijn transacties door internationale kopers stabiel gebleven en vertegenwoordigen zij een aanzienlijk deel van het totale aantal woningverkopen, vooral in gebieden met een hoge vraag zoals Catalonië en in het bijzonder Girona.
Wanneer echter de verkoper van de woning een niet-ingezeten buitenlander is, rijzen er vaak vragen: is het verkoopproces anders dan dat van een fiscaal ingezetene? Welke documentatie is vereist? Welke belastingen moeten worden betaald en wie is verantwoordelijk voor de afhandeling ervan?
Rosesinmo analyseert de volledige procedure voor de verkoop van een woning in Spanje door eigenaren die in het buitenland wonen, waarbij de vereiste stappen, de verplichte documentatie en de belastingverplichtingen die in 2026 van kracht zijn worden toegelicht, evenals de meest voorkomende vragen die tijdens het proces naar voren komen.
Wie wordt in Spanje beschouwd als een niet-ingezeten buitenlander?
Volgens de criteria die zijn vastgesteld door de Spaanse belastingdienst wordt een persoon beschouwd als fiscaal inwoner van Spanje wanneer hij of zij aan ten minste één van de volgende voorwaarden voldoet:
- Hij of zij verblijft meer dan 183 dagen per kalenderjaar op Spaans grondgebied, aaneengesloten of niet.
- Hij of zij heeft in Spanje het hoofdmiddelpunt van zijn of haar economische activiteiten of de basis van zijn of haar financiële belangen.
Buitenlandse staatsburgers die aan geen van deze voorwaarden voldoen, worden daarom beschouwd als niet-ingezetenen voor fiscale doeleinden. Deze status is vooral relevant binnen de vastgoedsector, aangezien zij het toepasselijke belastingregime bepaalt en rechtstreeks invloed heeft op de berekening en afdracht van belastingen die voortvloeien uit de verkoop van een woning in Spanje, inclusief die welke van toepassing zijn in autonome regio’s zoals Catalonië.
Om als fiscaal inwoner van Spanje te worden beschouwd en daar belastingen te betalen, moet men meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijven of voldoen aan de criteria die zijn vastgelegd in de belastingwetgeving.
Waar moet rekening mee worden gehouden bij de verkoop van een woning als buitenlander?
Wanneer de eigenaar van een woning een niet-ingezeten buitenlander is, kent de verkooptransactie enkele bijzonderheden ten opzichte van een gebruikelijke vastgoedverkoop tussen fiscaal ingezetenen van Spanje. Hoewel de algemene procedure vergelijkbaar is, bestaan er belangrijke verschillen op het gebied van documentatie, juridische vertegenwoordiging en fiscaliteit die vanaf het begin in acht moeten worden genomen.
Hieronder worden de belangrijkste stappen beschreven die een niet-ingezeten verkoper moet volgen om een woning in Spanje te verkopen, hetzij in Girona, hetzij elders in het land:
Het verzamelen van de benodigde documentatie voor de verkoop van een woning
Een niet-ingezeten buitenlandse verkoper moet in principe dezelfde documentatie aanleveren als iedere andere eigenaar die een woning in Spanje verkoopt. Het is echter essentieel om te controleren of alle documenten geldig en actueel zijn. Doorgaans gaat het om de volgende documenten:
- Eigendomsakte of koopakte, waaruit het eigendom van de woning blijkt.
- Geldige NIE (Identificatienummer voor buitenlanders), noodzakelijk voor alle fiscale en notariële handelingen.
- Energieprestatiecertificaat, verplicht voor de verkoop van woningen in Catalonië.
- Laatste aanslagen van de onroerendezaakbelasting (IBI).
- Laatste rekeningen van nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas), als bewijs dat er geen openstaande schulden zijn.
- Certificaat waaruit blijkt dat er geen betalingsachterstanden zijn bij de Vereniging van Eigenaren, afgegeven door de beheerder of voorzitter.
- Uittreksel uit het Kadaster (nota simple), om de juridische status van de woning te controleren (eigendom, lasten of hypotheken).
Het ondertekenen van het aanbetalingscontract (arras-contract) met de koper
Zoals bij elke vastgoedtransactie is het gebruikelijk om tussen koper en verkoper een aanbetalingscontract (arras-contract) te sluiten. Dit document dient om de woning te reserveren, de overeengekomen koopprijs vast te leggen en de belangrijkste voorwaarden van de transactie te bepalen, evenals de termijnen voor het ondertekenen van de notariële akte.
Hoewel het ondertekenen van een arras-contract wettelijk niet verplicht is, wordt het sterk aanbevolen, vooral wanneer de verkoper een niet-ingezeten buitenlander is die buiten Spanje woont. In dergelijke gevallen helpt de begeleiding van een makelaar met ervaring in transacties met niet-ingezetenen om ervoor te zorgen dat het contract de verplichtingen van beide partijen correct weergeeft en mogelijke problemen tijdens het verkoopproces voorkomt.
Het ondertekenen van de notariële koopakte
De officiële eigendomsoverdracht vindt plaats op de dag waarop de notariële koopakte wordt ondertekend. Tijdens deze afspraak betaalt de koper de overeengekomen prijs, wordt de eigendomsoverdracht geformaliseerd en vindt de sleuteloverdracht plaats, volgens de gebruikelijke procedure bij vastgoedverkopen in Spanje.
Indien een niet-ingezeten buitenlandse verkoper niet persoonlijk aanwezig kan zijn bij de ondertekening, kan hij of zij de vertegenwoordiging delegeren aan een andere persoon via een notariële volmacht. Met dit document kan een wettelijke vertegenwoordiger de akte namens de eigenaar ondertekenen, een veelgebruikte en volledig geldige oplossing wanneer de verkoop vanuit het buitenland wordt geregeld.
Het betalen van belastingen als niet-ingezeten buitenlander
De fiscaliteit is een van de belangrijkste aspecten om rekening mee te houden wanneer de verkoper van een woning in Spanje een niet-ingezeten buitenlander is. In tegenstelling tot fiscaal ingezetenen, die onder de inkomstenbelasting (IRPF) vallen, moeten niet-ingezetenen de behaalde winst aangeven via de Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen (IRNR).
Deze belasting wordt geheven over de vermogenswinst, berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopwaarde van de woning, rekening houdend met de aftrekbare kosten en belastingen volgens de geldende regelgeving. Daarnaast schrijft de wet bij verkopen door niet-ingezetenen een verplichte inhouding voor, die door de koper bij de transactie wordt toegepast en later wordt verrekend met het definitieve belastingbedrag van de verkoper.
Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen (IRNR)
De Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen (IRNR) moet worden aangegeven door natuurlijke personen die geen fiscale woonplaats in Spanje hebben en inkomsten of winsten verkrijgen uit onroerend goed dat in Spanje is gelegen, zoals bij de verkoop van een woning.
Volgens de bepalingen van de Spaanse belastingdienst varieert het toepasselijke belastingtarief op de gerealiseerde vermogenswinst afhankelijk van het land van fiscale woonplaats van de verkoper:
- 19% voor belastingplichtigen die wonen in een land van de Europese Unie, de Europese Economische Ruimte of in Zwitserland.
- 24% voor belastingplichtigen die wonen in andere landen.
Deze percentages worden toegepast op de netto vermogenswinst die uit de verkoop voortvloeit, nadat de aftrekbare kosten en belastingen zijn verrekend, en moeten worden aangegeven via het bijbehorende belastingformulier bij de Spaanse belastingautoriteiten.
3% inhouding bij de verkoop van woningen door niet-ingezetenen
Bij vastgoedverkopen waarbij de verkoper een niet-ingezeten buitenlander is, schrijft de Spaanse belastingwetgeving een verplichte inhouding van 3% voor op de totale verkoopprijs. Deze inhouding wordt niet door de verkoper uitgevoerd, maar door de koper, die het bedrag binnen de wettelijk vastgestelde termijn rechtstreeks aan de belastingdienst moet afdragen via Formulier Modelo 211.
Vervolgens moet de niet-ingezeten verkoper de vermogenswinst of -verlies uit de verkoop aangeven via Formulier Modelo 210, waarbij het reeds ingehouden bedrag in mindering kan worden gebracht. Afhankelijk van het resultaat van de aangifte kan de verkoper het verschil moeten bijbetalen of, indien van toepassing, een terugbetaling van het te veel ingehouden bedrag aanvragen.
Het doel van deze 3% inhouding is om ervoor te zorgen dat de Spaanse belastingdienst een deel van de verschuldigde belasting int en zo het risico op niet-betaling beperkt wanneer de verkoper niet in Spanje woont en geen vrijwillige aangifte indient.
Gemeentelijke meerwaardebelasting (IIVTNU)
De gemeentelijke meerwaardebelasting, officieel bekend als de Belasting op de Waardestijging van Stedelijke Gronden (IIVTNU), wordt geheven wanneer er als gevolg van de verkoop sprake is van een stijging van de waarde van de stedelijke grond tussen het moment van aankoop en de overdracht van de woning.
Deze belasting is van gemeentelijke aard en moet worden betaald door de verkoper, ongeacht diens nationaliteit of fiscale woonplaats. Ook niet-ingezeten buitenlanders zijn daarom verplicht deze belasting te voldoen wanneer een waardestijging van de grond wordt vastgesteld, overeenkomstig het berekeningssysteem dat van kracht is na de hervormingen die tot en met 2026 gelden.
🔍Bent u op zoek naar onroerend goed of wilt u het uwe verkopen?
Vandaag hebben we meer dan 400 woningen te koop in Roses en de Costa Brava
Wij zijn lid van het college van makelaars van Girona en maken deel uit van de CBRAI Association: meer dan 33 professionele makelaars staan tot uw dienst, uw eigendom zal te koop zijn bij de beste makelaars in Roses en Empuriabrava.
📲📩 Neem contact met ons open en we helpen je tijdens het hele proces
•INFO & CONTACT•
📩 ventas@roses.net
📞 +34 972 25 79 99
📲 Only Whatsapp